为了避税做低房价 做低房价的买卖合同有效吗？
导读：在上海这样的一线城市，由于刚性需求较多，近年来，投资购房的情况较为火爆，房价也是一天一个变化。其中一些购房者，为了减少各种费用的支出，而想尽办法减少支出。特别是在二手房税收方面，合同当事方往往协商一致而签订阴阳合同，即在房管部门备案时按照低价的合同备案，以达到少交税费之目的；另外再签一份真实交易的合同，将房价分拆为房款和装修费用，其装修费用则另行支付，但是会遇到一方不履行合同时引发纠纷而诉至法院。那么，为了避税而在买卖合同中做低房价，做低房价的买卖合同有效吗？下面通过案例解析其法律效力。
案例简介：被告称该买卖合同为做低房价逃避税收，应视为无效。
原、被告双方于2015年9月26日签订《房屋买卖合同》，约定由原告以675万元的价格购买被告所有的上海市黄浦区复兴东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，约定，2016年1月30日签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，原告于签订该示范文本合同当日支付被告400万元，余款275万元由原告向银行申请贷款；双方应于2016年3月30日前办理房地产过户手续。2015年9月26日，原告支付定金50万元。2015年11月5日，双方经居间方打印了示范文本的《上海市房地产买卖合同》，但被告不同意签字。同日，双方签订了《补充协议》一份，约定，房屋交易价格为678万元(被告净到手价)；该价格在《上海市房地产买卖合同》中约定608万元(被告净到手价)，另外70万元作为装修补贴款，不写入合同；2015年11月10日前，原告应支付200万元，2016年1月31日前，原告应支付第二笔款项200万元，剩余278万元原告通过银行贷款支付给被告。合同签订后，原告于当日支付了150万元，于2月3日支付了200万元。至此，原告已经支付被告房款400万元。但在此之后，被告始终不愿意与原告办理系争房屋的过户手续。被告辩称，三方签订的补充协议约定的价格是678万元，而网签的合同是608万元，属于做低房价逃避税收，应视为无效，故不同意按照编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》履行。
法院判决：做低房价，逃避税收的约定无效，应根据双方的真实意思确定房屋买卖的价格。
原、被告2015年9月26日签订《房屋买卖合同》，就系争房屋的买卖、房地产转让价格、价款的支付、房屋的交付和过户时间、违约责任等事项作出了明确的约定，双方的房屋买卖合同关系成立。双方于2015年11月5日经居间方通过房地产交易系统打印了示范文本的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，该《上海市房地产买卖合同》虽未经原、被告双方签字确认，但是根据同日签订的《补充协议》，原、被告双方对于该合同已经从房地产交易系统中备案以及打印，并取得了合同编号是知晓的，被告称其不知道合同内容，与《补充协议》所载明的情况不符，故对于被告的上述主张，本院不予采信。
经法庭审理，对于双方在《补充协议》中做低房价，逃避税收的约定，系双方恶意串通，损害了国家利益，对于上述约定，本院依法确认无效，双方的房屋交易价格应确定为678万元，并以此确定交易应当缴纳的税、费。因此，法院判令原告与被告继续履行2015年11月5日的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX，房地产转让价款为人民币678万元)。
律师说法：做低房价的买卖合同有效吗？
在二手房交易过程中，涉及的税种包括营业税、土地增值税、契税、印花税、个人所得税以及转让税等，买卖双方为了达到避税的目的，往往会签订阴阳合同，即正式备案合同价格和真实交易价格分别签订不同的合同文本。二手房交易通常通过以下方式避税，如：1、签订虚假的购房合同；2、非以买卖的形式，而是通过私下交易或通过公证、赠予等行为进行交易而逃税；3、房产中介、房产当事人、税务人员相互串通而逃税等。根据我国合同法第52条之规定，以欺骗的手段侵害国家利益的行为无效，其自始不发生法律效力。因该履行行为发生争议诉至法院时，法院会根据法律的规定，认定该虚假交易行为无效，从而根据真实的交易价格判令继续履行合同。
笔者认为，在具体的审判实务中，为了促进交易安全和稳定、促进经济发展，针对类似案件，对该房屋买卖合同会被认定有效，而只是对该避税条款认定无效，在实际交易的过程中应当按照当事人的真实意思履行合同。
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